L'investissement dans une résidence senior constitue une source intéressante de revenus passifs et stables, en plus d’un rendement attractif (entre 4.2% et 5%). Cependant, les circonstances évoluant, il peut devenir nécessaire de sortir cet actif de son patrimoine. Par exemple, en cas de besoin de liquidités ou de nécessité de profiter de nouvelles opportunités, en sachant que le marché immobilier est particulièrement dynamique. De plus, les besoins financiers évoluent, conduisant à une réorientation du portefeuille immobilier. Quels sont alors les critères à considérer dans le cadre de la revente ?
Céder un lot indivisible
La vente d'une résidence senior implique la cession d'un lot indivis. Cette particularité engendre des spécificités qu'il convient de bien comprendre pour mener à bien la transaction.
Qu'est-ce qu’un lot indivis dans le contexte d’une résidence senior ?
Dans une résidence senior, chaque appartement est un lot indivis qui comprend l’immobilier, le mobilier et les équipements, le bail commercial souscrit ainsi que le gestionnaire de résidence. En d’autres termes, vous ne pouvez pas revendre uniquement l’immobilier, mais l’ensemble susmentionné, d’autant que la cession du lot indivis ne met pas automatiquement fin au bail commercial.
Ce qui tient compte de l’importance de la qualité du gestionnaire de résidence, puisqu’il s’agit du critère numéro un analysé à la loupe par le nouvel acquéreur.
Quelles sont les précautions à prendre avant la revente ?
Songez à faire établir un état descriptif des lieux, faites estimer l’appartement et ce qu’il rapporte (rendement, potentiel de plus-value, loyers mensuels et conditions de revalorisation). Consultez d’avance un notaire qui vous assistera dans toutes les démarches juridiques et fiscales. Vérifiez le bail commercial et l’existence de certaines clauses, notamment celles se rapportant aux conditions de cession du bail.
Quels sont les avantages et les inconvénients de la revente d’une résidence senior ?
Parmi les avantages, citons un marché porteur et dynamique, soutenu par le vieillissement de la population, ce qui est à l’origine d’un taux d’occupation élevé en raison de la forte demande. En ce qui concerne les revenus locatifs, ceux-ci sont réguliers et stables, car proviennent du gestionnaire de résidence et non des locataires. En tant que professionnel de l'immobilier, le gestionnaire dispose en effet d'une expertise lui permettant de mieux gérer les risques locatifs et d'assurer la pérennité des revenus. Rappelons d’ailleurs que l’investisseur est totalement délesté de la gestion locative ainsi que du recouvrement des loyers et des conséquences d’éventuels impayés. C’est également le gestionnaire de résidence qui endosse toutes les charges liées aux travaux de réparation et de rénovation. Par conséquent, ces points forts joueront en votre faveur en ce qu’il s’agit de la détermination du prix de cession.
Idem en ce qui concerne l’autre atout, qui est celui du loueur en meublé non professionnel (LMNP) : ce statut est automatiquement transféré au nouvel acquéreur. Ce qui lui permet de tirer profit d’une fiscalité avantageuse.
Parmi les inconvénients liés à la revente : le caractère illiquide du bien. Les démarches sont plus complexes que celles d’un bien immobilier classique, en raison du lot indivis comme expliqué plus haut. Il est alors déterminant de disposer d’une bonne connaissance du marché de ce secteur et de se faire accompagner par un professionnel de l'immobilier.
Pour conclure, songez à maximiser les chances de vendre rapidement et au meilleur prix, en faisant estimer le bien par un expert spécialisé. De plus, choisissez le bon moment : les périodes de forte demande sont propices à la réalisation d'une bonne affaire. Toujours est-il que les résidences seniors sont des actifs acycliques et que la revente peut généralement être enclenchée à tout moment.
